wrapper

Энергоэффективный дом

1. Выбор земельного участка

Поговорка "Скупой платит дважды" справедлива и для заказчика-застройщика индивидуального строительства. На практике экономия зачастую зависит от того, насколько умело будущий домовладелец выступает в роли застройщика на собственной стройплощадке, и от финансового менеджера, отвечающего за расход личных средств.

При выборе участка следует обратить внимание, кроме стоимости, на следующие условия строительства дома:

  • транспортную доступность и качество подъездных дорог;
  • обеспечение необходимой инфраструктурой, как инженерной (тепло, газ, вода, электричество, канализация), так и социальной (школы, больницы, театры, стадионы и др.);
  • экологическую безопасность (соседство промышленных предприятий, сельскохозяйственных производств);
  • конфигурацию, рельеф, ориентацию участка по сторонам света;
  • застройку на соседних участках.

На самом деле, уже при выборе участка очень важно определиться с тем, какие проблемы вам необходимо решить, чтобы в дальнейшем ваш дом, который вы планируете на этом участке построить, не попал в разряд "самостроя" и не оказался объектом "вне закона". Помните, что при приобретении участка вся ваша деятельность не сводится только к просмотру предлагаемых вариантов и уплате денег!

2. Приобретение участка

Если у вас расторопный агент по недвижимости, сделку можно совершить в течение пары месяцев, а то и быстрее. Но необходимо пользоваться услугами сертифицированного специалиста, представляющего надежное и хорошо себя зарекомендовавшее  риэлтерское агентство.

Агентство по недвижимости при заключении сделки должно достоверно выяснить и тщательно проверить следующую информацию:

    • Вид права владения участком (право собственности/постоянного пользования/наследуемого владения/аренды). Необходимо проверить подлинность и правильность оформления правоустанавливающих документов у продавца и убедиться в том, что у продавца есть свидетельство о праве собственности на землю, дом или другие строения (если они имеются). Далее следует убедиться в том, что эти документы правильно оформлены и надлежащим образом зарегистрированы. Перечень бумаг  может различаться в зависимости от категории земель и основания на право собственности.
    •  
    • Необходимо удостовериться, что собственник — именно то лицо, которое отчуждает объект, что он не менял фамилию и на учете нигде не состоит.
    • Следует выяснить, не находится ли участок в правовом споре, не заложен ли он, не претендуют ли на него наследники первоначального владельца.
    • Кадастровый план земельного участка. Объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет и которым присвоен государственный кадастровый номер. В кадастровом плане содержатся следующие сведения: местоположение земельного участка (адрес); его площадь; описание границ; сведения о категории земель и разрешенное использование земельного участка; экономические и качественные характеристики, а также информация о наличии объектов недвижимого имущества за последние 5 лет. 

ПР И М Е Ч А Н И Е

Ограничения на целевое использование участка очень важны - например, под участком может проходить линия связи, электрический кабель или располагаться иной объект, в результате чего земля бывает ограничена в возможном использовании — вплоть до полного запрета возводить капитальные строения. Заранее разузнайте, не находится ли выбранный участок в зоне отчуждения, поскольку рядом пролегает газопровод высокого давления (там взоне 300 метров вообще нельзя ничего строить). Не забывайте и про охранные зоны водоемов, линий электропередач, автодорог. В пределах таких территорий использование земли, как правило, ограничено.

  • Уплачены ли за участок все необходимые налоги и сборы. Если у владельца есть задолженности по платежам, то после завершения сделки все его долги перейдут к новому владельцу вместе с имуществом.
  • Точность соответствия границ участка всем документам. Для сделки должны быть точно определены границы земельного участка — его точное расположение на местности, включая координаты, длины сторон, площадь, границы межевания. Участок должен быть нанесен на кадастровую карту, пройти регистрацию в "Роснедвижимости" и иметь межевое дело.

3. Необходимый пакет документов на землю

Правильность пакета документов на приобретение. Во избежание неприятных сюрпризов нужно предпринять следующие шаги:

  • получить справки об отсутствии ограничений/обременений на участке, например, по выписке из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Выписка из ЕГРП, в форме, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской  Федерации, содержит информацию об адресе объекта, правообладателе, зарегистрированных правах, обременениях и ограничениях, в том числе об арестах. В выписке из ЕГРП  указываются сведения, содержащиеся в ЕГРП, на дату ее выдачи. Срок действия выписок из ЕГРП не установлен, хотя  на практике, большинством банков, нотариусов, комиссий и отделов по предоставлению субсидий льготным категориям граждан, конкурсных комиссий и других организаций, куда вам требуется представить выписку из реестра, могут устанавливаться частные требования к дате выдачи выписки (как правило, не старше 10 или 30 дней);
  •  
  • установить границы участка (выезд геодезии, установка  межевых знаков);
  • получить кадастровый паспорт (в подтверждение того, что  межевание проведено);
  • убедиться в отсутствии судебных споров с соседями по  границам участка;
  •  
  • получить справку о подземных коммуникациях либо организовать выезд специалистов и провести топографическую съемку с указанием всех подземных коммуникаций, не относящихся к дому;
  • получить все справки об отсутствии задолженностей по  обязательным платежам — из налоговой инспекции, администрации или правления СНТ (садового некоммерческого  товарищества);
  • убедиться, что в Бюро технической информации (БТИ) не заведены инвентарные дела на строения, которых уже нет. Если к участку подведены (подключены) коммуникации, то получить от продавца все соответствующие документы  и выкопировку участка. 

Только после проверки всей этой информации можно оформлять сделку и платить деньги, если только вы не желаете в самом буквальном смысле этого выражения "закопать их в землю".

В любом случае, после того, как подходящий участок будет найден, произведите его общую оценку и выясните возможности его дальнейшего развития:

  • произведите геодезическое и геологическое исследование участка, в т. ч. проведите его экологическую экспертизу, в частности, проверку на радон;
  • получите разрешение на строительство.